Mengenal Istilah-Istilah di Dunia Pertanahan

Oleh SITI RAHMAH, S.H., M.Kn., Notaris/PPAT dan Agen Perubahan BPN Aceh Besar, melaporkan dari Aceh Besar

Terlihat dari jauh seorang perempuan mengenakan baju batik dan  jilbab hitam turun dari mobil masuk ke kantor saya.

”Asalamualaikum. Kak, saya mau buat sertifikat akta tanah,” ujarnya.

“Waalaikum salam,” jawabku, sambil mempersilakan dia duduk.

“Kakak, mau buat akta atau sertifikat?” tanyaku.

“Saya mau buat sertifikat akta tanah, Kak,” ulangnya lagi.

Saya kemudian menjelaskan kepada wanita tersebut apa itu akta dan apa itu sertifikat. Sertifikat dan akta adalah dua hal yang berbeda.

Dalam dunia pertanahan memang sering muncul berbagai istilah. Di antaranya adalah akta, sertifikat, cek plot, validasi, dan sebagainya. Berikut saya jelaskan beberapa istilah dalam dunia pertanahan yang sering kita dengar ketika melakukan peralihan hak. Akta, menurut Peraturan Pemerintah (PP)  Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah, akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Ciri-ciri akta covernya berwarna dasar putih, dengan tulisan warna hitam. Di cover akta tertulis nama pejabat yang membuatnya, daerah kerja, nomor SK, alamat kantor, dan kontak person pejabat yang mengeluarkan akta.

Di cover akta juga tertera jenis akta. Apakah itu akta jual beli yang sering disebut AJB, akta hibah, pembagian hak bersama, akta pemberian hak tanggungan, dan sebagainya. Di bawah judul akta tertera nomor dan tahun akta. Sedangkan sertifikat dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 1 ayat (20) tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Sertifikat diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Bentuk sertifikat ukurannya mirip kertas A4, covernya hijau, ada burung Garuda warna kuning di tengah cover. Di atasnya tertulis Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Di bawah burung Garuda tertulis sertipikat (Tanda Bukti Hak), paling bawah cover tertulis Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ada kolam kosong yang akan diisi tempat di mana sertifikat itu diterbitkan. Paling bawah terdapat kolom yang berisi angka-angka. Angka-angka itu adalah kode provinsi, kabupaten, kecamatan, desa, jenis hak, dan nomor hak. Paling kanan atas terdaftar daftar isian. Paling kiri atas nomor seri blangko sertifikat. Jadi, jelas sertifikat adalah sertifikat. Akta adalah akta. Tidak ada istilah sertifikat akta tanah, yang ada justru sertifikat tanah.

                                                            Pengecekan sertifikat

Pengecekan sertifikat sering disebut dengan cek bersih, disingkat dengan CB.  Kegiatannya adalah pencocokan data yang ada di sertifikat dengan data yang ada di buku tanah. Untuk mengecek sertifikat, pemohon harus membawa sertifikat asli, fotokopi KTP dan mengisi surat permohonan cek bersih yang sudah disediakan di loket pendaftaran.

Pengecekan tanah atau cek bersih juga mengecek kecocokan data dengan data arsip. Apakah ada cacat administrasi atau tidak dalam sertifikat tersebut. Biasanya akan terlihat pada proses cek bersih, apakah sertifikat tanah itu asli atau palsu.

Saat ini untuk melakukan cek bersih bisa dilakukan oleh PPAT di mana lokasi tanah tersebut. Misal di Aceh besar maka untuk cek bersihnya dilakukan di Aceh Besar.

                                                                        Cek plot

Cek plot merupakan salah satu pelayanan di BPN untuk validasi lokasi tanah. Cek plot sering disebut dengan plotting. Cek plot digunakan untuk tanah-tanah yang sudah bersertifikat sebelum tahun 2010. Hal ini dikarenakan di bawah tahun 2010 belum menggunakan sistem database terkomputerisasi. Jadi, kalau ada tanah yang pernah bersertifikat di bawah tahun 2010 hendaknya dibawa kembali ke BPN untuk melakukan plotting ulang. Plotting menggunakan GPS (Global Positioning System) agar tepat masuk kedalam peta pendaftaran. Tujuannya adalah untuk memastikan kebenaran dari data sertifikat tersebut. Masyarakat sebaiknya sebelum melakukan jual beli tanah melakukan cek plot  dan pengecekan sertipikat di BPN. Cek Plot untuk mengetahui letak bidangnya, kalau pengecekan sertipikat untuk mengetahui asli atau tidaknya sertipikat yang kita pegang tersebut.

Cek plot harus dilakukan pengecekan dimana tanah tersebut berlokasi. Tujuannya untuk meletakkan lokasi tanah yang sudah bersertipikat di atas peta integrasi BPN dan supaya tidak terjadi tumpang tindih sertipikat. Cek plot sendiri menggunakan program Auto Cad dan aplikasi KKP (Komputerisasi Kegiatan  Pertanahan). Petugas cek plot sendiri memiliki latar belakang sekolah Pengukuran  dan pemetaan Kadastral,  Diploma atau Bachelor degree Geodesi dan mampu mengoperasikan program Auto Cad dan aplikasi KKP dengan baik.

                                                                        Validasi

Validasi ada tiga yaitu: validasi buku tanah, validasi surat ukur, dan validasi bidang. Validasi buku tanah adalah bagian dari proses pengeluaran sertifikat. Kegiatannya meliputi upload/plotting gambar hasil pengukuran ke dalam sistem berbasis web yang telah digambar oleh petugas ukur. Web tersebut bisa diakses oleh petugas validasi maupun admin pada kantor BPN.  Validasi bertujuan untuk mencegah terjadinya double pendaftaran bidang tanah sehingga bisa mencegah double lahirnya sertifikat.

Validasi juga bisa mengakses informasi letak atau posisi atau koordinat bidang tanah tersebut sesuai dengan sistem koordinat TM3 (koordinat nasional). Validasi ini tergantung dengan akses internet. Kegiatan validasi meletakkan gambar hasil pengukuran pada posisi koordinat TM3 tersebut yang mengacu pada dua produk peta yaitu peta integrasi dan peta citra.  Antara kedua produk tersebut mengalami sedikit perbedaan karena sistem pengolahan pada peta citra tidak diambil dari satu sumber. Maka dari itu, validasi ini sering mengacu pada peta integrasi yang di dalam peta integrasi ini sendiri adalah gambar-gambar bidang tanah tervalidasi sebelumnya.  Pada peta citra banyak digunakan untuk acuan mengolah data ukuran untuk dijadikan gambar.

Area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama, dengan batas bersifat imajiner atau pun nyata sesuai penggunaan tanah dinamakan zona nilai tanah (ZNT). Mengingat ZNT berbasis nilai pasar, ZNT dapat dimanfaatkan untuk penentuan tarif dalam pelayanan pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi, penentuan ganti rugi, inventori nilai aset publik, maupun aset masyarakat, monitoring nilai tanah dan pasar tanah, dan referensi penetapan nilai jual objek pajak (NJOP) untuk PBB, agar lebih adil dan transparan. Harga nilai tanah dapat dipetakan melalui sistem informasi sebaran wilayah yang akan dilakukan sebagai salah satu lokasi administrasi nilai jual objek pajak (NJOP).

Saat ini informasi zona nilai tanah dapat diperoleh melalui layanan ZNT berbasis  elektronik, yaitu layanan informasi nilai tanah dan properti. Ayo, sebelum proses peralihan hak, kenali terlebih dahulu objek tanahnya dan ketahui tahapan prosesnya.