Mengenal Pajak Jual Beli Tanah Era Digital

Dr Siti Rahmah SH MKn CPM CPArb, Notaris/PPAT di Aceh Besar dan Dosen Fakultas Hukum Unaya

TRANSAKSI jual beli tanah merupakan hal yang lazim dilakukan dalam kehidupan masyarakat. Di masyarakat kita saat ini masih banyak yang ingin bertransaksi cepat dan mudah. Padahal, banyak hal yang harus dilakukan sebelum proses jual beli dilakukan. Bahkan, masih banyak masyarakat melakukan jual beli di bawah tangan.

Namun, tidak semua orang memahami bahwa dalam proses peralihan hak atas tanah terdapat berbagai kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi. Kewajiban-kewajiban tersebut mencakup pajak penjual, pajak pembeli, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) baik untuk pengecekan sertifikat maupun balik nama dan lain sebagainya.

Di era digital saat ini, proses jual beli tanah mengalami transformasi signifikan dari sistem manual ke sistem elektronik. Perubahan ini tidak hanya menyentuh aspek pelaporan dan pembayaran pajak, tetapi juga prosedur pelaporan akta yang kini dilakukan secara online. Oleh karena itu, penting bagi masyarakat untuk memahami aspek perpajakan yang terkait dengan jual beli tanah, khususnya dalam sistem digital.

Dalam jual beli tanah, para pembeli maupun penjual harus melakukan kesepakatan di awal terhadap kewajiban-kewajiban tersebut ditanggung oleh masing-masing atau ditanggung oleh penjual atau pembeli. Pertama, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan pajak yang dikenakan atas tanah dan bangunan yang dimiliki seseorang. Ketentuan mengenai PBB diatur dalam undang-undang dan peraturan daerah masing-masing.

Sebelum melakukan transaksi jual beli, penjual maupun pembeli wajib memastikan bahwa PBB atas tanah tersebut telah lunas dibayarkan, karena pelunasan ini merupakan syarat penting dalam proses peralihan hak. Kedua, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pembeli atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

BPHTB tidak hanya berlaku dalam transaksi jual beli, tetapi juga dalam hal warisan, hibah, tukar-menukar, dan peristiwa hukum lainnya yang mengakibatkan peralihan hak. Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Tarif BPHTB dikenakan paling tinggi 5 persen dari nilai transaksi. Untuk perolehan pertama mendapatkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP) minimal/paling sedikit Rp80.000.000 sesuai ketentuan peraturan daerah masing-masing. Hal ini diatur dalam Pasal 46 dan Pasal 47 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Jadi, besar NPOTKP dan tarif BPHTB setiap daerah berbeda-beda, tergantung peraturan di masing-masing kabupaten/kota.

Nilai transaksi yang melebihi Rp80.000.000 akan dikenai BPHTB. Contoh perhitungan BPHTB: Jika harga beli tanah sebesar Rp200.000.000 dan NPOPTKP sebesar Rp80.000.000, maka: Rp200.000.000 – Rp80.000.000 = Rp120.000.000. Kemudian Rp120.000.000 x 5 % = Rp6.000.000., Maka, pembeli wajib membayar BPHTB sebesar Rp6.000.000.

Saat ini sudah berlaku pajak progresif, jika pembelian tanah dan/bangunan lebih dari 1 kali di kabupaten yang sama, maka dikenakan pajak progresif. Jadi, perhitungannya adalah harga transaksi Rp200.000.000 langsung dikali 5 % tidak ada pengurangan Rp80.000.000. Misal Rp200.000.000 x 5 % = Rp10.000.000. Ketiga, Pajak Penghasilan (PPh) Penjual. Setelah BPHTB dilunasi oleh pembeli, penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) atas transaksi penjualan tanah. Dasar Hukum: PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan serta Perjanjian Pengikatan Jual Beli beserta Perubahannya.

PPh yang dikenakan adalah sebesar 2,5?ri nilai transaksi. Contoh Perhitungan PPh: > Harga jual: Rp200.000.000, PPh: Rp200.000.000 x 2,5 % = Rp5.000.000. Setelah PPh dibayarkan, penjual harus membuat Surat Keterangan Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan (SUKET) melalui akun CORETAX. Kalau dulu setelah PPh dibayar tidak ada pembuatan suket, PPAT bisa langsung buat akta. Nah, setelah sistem coretax berlaku, maka semua transaksi mulai tersistem.

Menginput data

Adapun data yang diinput, antara lain: identitas penjual dan pembeli, data objek tanah, nilai transaksi, kode Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) dari bukti pembayaran. Setelah proses administrasi ini selesai, biasanya  baru dilakukan tahapan penandatanganan akta jual beli. Setelah akta ditandatangani, PPAT akan membuat pelaporan akta di Akun Mitra.atr.bpn.go.id.

Dalam pelaporan akta, ada pun data yang di input adalah: Kartu tanda penduduk (KTP) penjual, persetujuan dan pembeli, kartu keluarga (KK) penjual dan pembeli, KTP saksi dalam akta, PBB, Sertifikat, BPHTB, PPh, SUKET, dokumen cek bersih sertifikat, keabsahan akta jual beli, surat pernyataan tidak memerlukan persetujuan, nilai transaksi jual beli, dan nomor, serta tanggal akta.

Nah, biasanya pengalaman penulis sebagai PPAT terkendala saat pengisian SUKET dalam sistem ini, terkadang muncul instruksi “Perhatian, nomor Suket tidak ditemukan. DJP Harap menghubungi kantor pelayanan pajak (KPP) penerbit. Silahkan input menggunakan nomor suket".