Mengenal Apa Itu HGB untuk Perumahan

OLEH SITI RAHMAH, S.H.,M.Kn, Notaris/PPAT dan Agen Perubahan BPN Aceh Besar, melaporkan dari Aceh Besar

SEORANG perempaun muda datang ke kantor saya Rabu lalu. Setelah memperkenalkan diri, dia buka pembicaraan sebagai berikut. “Kak, saya beli rumah di kompleks perumahan. Tapi kenapa ya sertifikatnya bukan hak milik, melainkan hak guna bangunan (HGB),” tanya klien tersebut kepada saya.

Terinspirasi dari dialog singkat itu, minggu ini saya ingin jelaskan perihal HGB. Menurut Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama tiga puluh tahun. Dalam Pasal 21 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah, disebutkan bahwa tanah yang dapat diberikan HGB adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik.

Objek tanah negara ada dua jenis. Pertama, tanah negara bebas yang berada dalam areal hak penggunaan lain (HPL) yang tidak masuk dalam kawasan hutan. Kedua, tanah negara yang masuk dalam aset pemerintah. Tanah hak pengelolaan lahan adalah hak menguasai tanah negara yang diberikan kepada suatu lembaga atau instansi.

Di atas tanah hak pengelolaan dapat diberikan HGB. Tanah hak milik adalah tanah yang dikuasai atau dimiliki masyarakat. “Objek tanah HGB berasal dari tanah negara, dari hak pengelolaan, bisa juga dari tanah hak masyarakat. Tapi, kalau tanah masyarakat, pelaksanaan perolehan tanahnya harus dengan ganti rugi," ujar Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Aceh Besar, Agusman A.Ptnh, Kamis (12/8/2021).

Jadi, jika Anda pemilik HGB di atas hak pengelolaan, maka haruslah lebih berhatihati. Meskipun tanah Anda sudah mempunyai status HGB, Anda bisa terkendala bila posisi Anda sebagai pemegang sertifikat hak pengelolaan. Status HGB memang dapat diperpanjang atau diperbarui sebelum masa berlakunya berakhir. Meski demikian, itu pun tergantung pada pemegang HPL sebagai pemberi HGB yang memiliki kuasa atas tanah sepenuhnya.

“Tapi jangan khwatir, HGB perumahan yang dibangun oleh pengembang di Aceh Besar kebanyakan tidak berada di atas tanah hak pengelolaan,” ujar Pak Agusman. Untuk diketahui, pemegang HPL adalah negara, bisa pemerintah provinsi, bisa pula pemerintah kabupaten/kota. Jika pemegang HPL ternyata tidak memberi persetujuan untuk perpanjangan dan tidak ada perjanjian pergantian maka Anda sebagai konsumen dan pemegang HGB akan dirugikan.

Nilai aset unit bangunan yang Anda miliki juga akan berisiko turun, bahkan hak atas tanah bisa hilang sewaktu-waktu. Subjek HGB dapat diberikan ke perusahaan dan juga kepada perorangan. Kalau HGB perorangan luas tanahnya berskala kecil, sedangkan untuk perusahaan luasnya lebih besar. Kebanyakan yang mengurus HGB adalah perusahaan, seperti saat ini menjamurnya perusahaan yang bergerak di bidang perumahan (properti). Untuk perumahan bersubsidi, pihak pengembang harus memohon HGB terlebih dahulu. Dari sertifikat induk kemudian dipecah menjadi beberapa kapling.

Kapling-kapling tersebut kemudian dijual kepada perorangan. Setelah terjadi jual beli barulah orang perorangan mengurus peningkatan hak dari HGB ke hak milik. “Kewenangan pemberiaan HGB diatur dalam Peraturan Kepala Badan Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberiaan Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah juncto Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2017. Pemberiaan HGB untuk badan hukum yang menjadi kewenangan kepala kantor pertanahan luas tanahnya tidak lebih dari 20.000 m, sedangkan di atas 20.000 m sampai dengan 150.000 m merupakan kewenangan kepala kantor wilayah BPN provinsi,” jelas Pak Agusman.

Sama halnya seperti hak milik, HGB juga bisa dialihkan, seperti jual beli, tukarmenukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan perwarisan. Hal ini sesuai dengan Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. Pada Pasal 33 PP ini juga dijelaskan bahwa HGB dapat dijadikan jaminan utang. Hal yang membedakannya adalah HGB mempunyai jangka waktu berlakunya, sedangkan hak milik tak ada batas waktu berlakunya.

HGB berlaku 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun, dan setelah itu bisa diperbarui lagi. Mengurus sertifikat HGB sama dengan sertifikat hak milik. Bedanya hanya ada penambahan izin lokasi dan pertimbangan teknis pertanahan. Izin lokasi merupakan kewenangan kepala dinas penanaman modal dan pelayanan terpadu satu pintu yang bertindak atas nama bupati, sedangkan pertimbangan teknis pertanahan merupakan kewenangan kepala kantor pertanahan.

Jika lokasinya berada di perbatasan dua kabupaten. maka pertimbangan teknis pertanahannya merupakan kewenangan kakanwil BPN provinsi. Proses perolehan HGB untuk tanah negara dilakukan pemberian hak atas tanah. Untuk tanah adat ada tiga cara, yaitu bisa dengan konversi, pengakuan, dan penegasan. Konversi dimaksudkan untuk tanah-tanah yang alas haknya lengkap. Pengakuan untuk tanah-tanah yang tidak memiliki surat-menyurat. Adapun penegasan untuk tanah-tanah yang suratnya tidak lengkap atau suratmenyuratnya terputus.

"HGB perumahan yang dijual developer kepada masyarakat, yang luasnya tidak lebih dari 600 m dapat ditingkatkan menjadi hak milik dengan persyaratan yang sangat sederhana. Yakni, pemilik rumah tinggal dapat langsung datang ke kantor pertanahan dengan membawa sertifikat asli, fotokopi izin mendirikan bangunan (IMB), dan/atau surat keterangan dari kepala desa. Formulirnya tersedia di kantor pertanahan. Sertakan juga fotokopi KTP, surat pemberitahuan pajak terutang (SPPT) pajak bumi dan bangunan, serta mengisi pernyataan. “Pernyataan dimaksud blangkonya tersedia di kantor,“ terang Kepala Kantor BPN Aceh Besar.

Syarat pengurusan HGB untuk perusahaan adalah akta pendirian badan hukum dan KTP direktur, alas hak, izin lokasi/ pertimbangan pertanahan, bukti setor PBB lunas, bukti setor Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), bukti setor Pajak Penghasilan (PPH), dan gambar denah lokasi. Di dalam sertifikat HGB tercantum keterangan berakhirnya masa HGB. Jika hampir habis masa berlakunya seperti yang tertera pada sertifikat (lebih kurang tiga bulan sebelum tanggal berlaku atau berakhir haknya) dapat dilakukan perpanjangan HGB pada kantor pertanahan dengan membawa permohonan perpanjangan HGB, sertifikat asli, akta pendirian, dan KTP.

Namun, jika sertifikat HGB baru berakhir haknya dapat dilakukan pembaruan sertifikat HGB pada kantor pertanahan. Jadi intinya, bila tertarik membeli bangunan berstatus HGB, Anda harus mengamati status tanah tempat dibangunnya bangunan tersebut dengan cermat. Pastikan status tanah itu jelas pemiliknya, apakah tanah negara, tanah HPL, atau tanah hak milik.